不動産信託受益権とは？第二種金融商品取引業の基礎を解説

不動産の現物売買に加え、近年は「不動産信託受益権」を活用した投資商品・証券化スキームに注目が集まっています。
当事務所にも不動産会社様より、事業拡大や新たな収益源として「受益権の売買・媒介を取り扱いたい」という相談が増えています。

しかし、不動産信託受益権は、金融商品取引法上のみなし有価証券（金商法第２条第２項第１号）にあたるため、その売買や媒介を行うには、第二種金融商品取引業の登録が必須となるケースが多く、そのための法的な要件や内部管理体制の整備が欠かせません。

ここでは、不動産信託受益権の基礎から、第二種金融商品取引業の仕組み・登録の流れ・行政書士がお手伝いできる内容を分かりやすく解説します。

不動産信託受益権とは

不動産信託受益権とは、不動産そのもの（土地・建物）の所有権ではなく、その不動産から生み出される経済的な利益（賃料収入や売却益など）を受け取る権利のことを指します。

具体的には、不動産の所有者（オリジネーター）が「委託者」として、信託銀行や信託会社などの「受託者」に不動産の所有権を移転（信託）します。受託者はその不動産を管理・運用し、そこで得られた利益を、権利を持つ「受益者」に分配します。受益者が持つ不動産信託受益権という権利には、①信託した不動産から生じる収益を受け取る権利と、②信託期間が終了した場合に元本である不動産を受け取る権利が含まれます。この「受益権」を金融商品として売買するために必要なのが、第二種金融商品取引業の登録です。

不動産現物との違い

不動産の「現物」取引と「信託受益権」取引の最も大きな違いは、取引対象が「所有権」そのものか、「利益を受け取る権利」かという点です。

現物取引では、土地・建物の所有権が移転するため、法務局での所有権移転登記が必要となり、高額な登録免許税や不動産取得税が課されます。一方、信託受益権の取引では、不動産の所有権は信託銀行など（受託者）が保持したまま、受益権だけが移転します。

このため、不動産取得税は課されず、登録免許税も現物取引に比べて大幅に低く抑えられます。また、権利（有価証券）であるため、現物不動産よりも小口化しやすく、投資家にとっての売買のハードルが下がり、流動性が高まるという特徴があります。

不動産信託受益権が使われる場面

不動産信託受益権は、主に大規模な不動産の証券化や資産の流動化の場面で活用されます。

代表的な例は、オフィスビル、商業施設、大規模マンションなど、一口では売買が難しい高額な不動産です。
これらを信託し、受益権を小口化することで、多くの投資家が投資しやすい金融商品（REIT＝不動産投資信託など）として市場に流通させることができます。

また、企業が自社で保有する不動産（本社ビルや工場など）を信託し、その受益権を売却することで、バランスシートから不動産を切り離しつつ（オフバランス化）、まとまった資金を調達する手段としても用いられます。
近年では、相続対策や事業承継において、現物不動産よりも分割しやすい受益権を活用するケースも増えています。

中規模不動産会社が注目する理由

これまで現物不動産の売買やその媒介（宅建業）を主軸としてきた不動産会社様が、不動産信託受益権に注目する理由は、大きく分けて3点あります。

第一に、「事業領域の拡大」です。従来の宅建業に加え、受益権という「金融商品」の売買や媒介（仲介）を手がけることで、新たな収益源を確立できます。
第二に、「顧客ニーズへの対応力強化」です。高額な一棟物件でも、受益権化されていれば小口商品として富裕層や小規模な投資家にも提案できます。「現物より税コストを抑えて投資したい」「流動性の高い形で持ちたい」といった多様なニーズに応えることが可能になります。
第三に、「他社との差別化」です。金融商品取引業のライセンスを持つことで、専門性と信頼性が格段に高まり、「不動産と金融の両方に強い会社」として、競合他社との明確な差別化を図ることができます。

第二種金融商品取引業とは

第二種金融商品取引業とは、金融商品取引法（金商法）で定められたライセンスの一つ。
金融商品取引業は、取り扱う商品（有価証券）の流動性やリスクの高さによって、第一種金融商品取引業（証券会社）と第二種金融商品取引業に分類されます。

第二種金融商品取引業は、第一種金融商品取引業者が扱う上場株式などと比べて流動性が低い「みなし有価証券」（不動産信託受益権など）や、「集団投資スキーム（ファンド）持分」の売買、媒介、募集の取扱いなどを「業として」行うために必要な登録です。不動産会社が事業拡大のために受益権を取り扱ったり、不動産ファンドを組成したりする際に、この第二種金融商品取引業の登録が求められます。

第一種金融商品取引業との違い

第一種金融商品取引業と第二種金融商品取引業の主な違いは、取り扱う金融商品の「流動性」と、それに伴う「規制の厳しさ」にあります。

第一種金融商品取引業は、上場株式や国債など、市場での流動性が極めて高い「伝統的な有価証券」の売買や引受、募集などを行います。代表的なのは証券会社です。
投資家保護の必要性が最も高い分野であり、自己資本規制や行為規制など、最も厳格な規制が課されます。一方、第二種金融商品取引業は、第一種が扱うもの以外の、流動性が比較的低い有価証券（みなし有価証券）を取り扱います。不動産信託受益権やファンド持分がその典型です。

第一種金融商品取引業に比べると参入要件（財産的基礎など）は一部緩和されていますが、それでも投資家保護のための厳格な内部管理体制やコンプライアンス体制の構築が必須とされます。

不動産信託受益権の売買・媒介に第二種が必要な理由

不動産会社様が最も注意すべき点です。

不動産信託受益権は、金融商品取引法上、「みなし有価証券」（具体的には法第2条第2項第1号）として明確に定義されています。この「みなし有価証券」の売買、またはその媒介（仲介）を、対公衆性と反復継続性をもって行う行為は、金商法上の「金融商品取引行為」に該当します（金融庁パブコメP35・No.3））。

ここで重要なのは、宅地建物取引業（宅建業）の免許だけでは、不動産信託受益権の取引は行えないという点です。宅建業免許はあくまで「現物不動産」の取引を対象としています。

受益権は「金融商品」であるため、無登録でこれらの業務を行えば、重い罰則（懲役や罰金）の対象となります。したがって、不動産信託受益権を業として売買・媒介等するためには、原則として第二種金融商品取引業の登録が必要となります。

行政書士がお手伝いできる内容

第二種金融商品取引業の登録申請は、許認可の中でも特に専門性が高く、難易度の高い手続きの一つです。

行政書士は、金融商品取引法に関する専門知識と実務経験に基づき、登録実現に向けて事業者を強力にサポートします。

単なる書類作成代行にとどまらず、事業スキームの適法性の確認から、登録の最大の関門である内部管理体制の構築、当局（財務局）との折衝まで、ワンストップで対応します。

第二種金融商品取引業の登録申請サポート

当事務所では、まず事業者様の事業計画（どのような受益権を、誰に、どう販売・媒介するのか）を詳細にヒアリングします。

その上で、登録要件（人的要件、財産的基礎など）を満たせるかを診断し、課題を洗い出します。

申請実務においては、事業計画書、収支見込み、法令遵守体制を記載した書類、数十種類に及ぶ社内規程など、膨大かつ複雑な申請書類一式を作成・整備します。
また、申請前の財務局との事前相談から、申請後の担当官からの質問・照会対応、追加資料の提出まで、登録完了まで一貫して事業者様に代わって当局との折衝を行います。

内部管理体制の整備

第二種金融商品取引業の審査で最も重視されるのが、「事業を適正に遂行できる内部管理体制」が整備・運用されているかという点です。

金融庁・財務局は、形式的に書類が揃っているかだけでなく、投資家保護や法令遵守（コンプライアンス）が実効性を持って機能する体制か（いわゆる「態勢」）を厳しく審査します。

具体的には、営業部門から独立したコンプライアンス部門の設置、内部監査体制の構築、役職員の業務分掌の明確化、そしてそれらを裏付ける詳細な社内規程（コンプライアンス・マニュアル、リスク管理規程、顧客管理規程、広告審査規程など）の策定が不可欠です。

当事務所では、当局の指導傾向や他社事例を踏まえ、貴社の実態に即した実効性のある体制構築を支援します。

KYC関連の整備

金融商品取引業者は、犯罪収益移転防止法（犯収法）上の「特定事業者」に該当するため、厳格な顧客管理体制が求められます。 KYC（Know Your Customer：顧客確認）は、顧客と取引を開始する際に、氏名、住所、取引目的、資産状況などを公的な本人確認書類に基づき確認・記録する義務です。

疑わしい取引の届出体制の整備まで、金融機関として求められる水準の体制構築をサポートします。

専門家（税理士・弁護士）との連携が必要となる場面

第二種金融商品取引業の登録・運用は、行政書士の専門分野である許認可や体制整備だけでなく、他の専門家の高度な判断が必要となる場面が多数あります。

弁護士とは、投資家との間で締結する契約書（媒介契約書など）のリーガルチェック、商品説明資料や広告表現の適法性（金商法、景表法など）の確認、万が一の顧客トラブル（苦情・紛争）発生時の対応などで連携します。

公認会計士とは、財産的基礎要件（純資産額など）の確認、ファンド組成時の会計処理、受益権取引に係る税務（所得税、法人税、消費税など）の整理などで連携が不可欠です。

当事務所は、金融分野に精通した弁護士・会計士と緊密に連携しており、各専門家とワンチームで事業者様の課題解決にあたります。

手続きの流れ（登録までのステップ）

第二種金融商品取引業の登録は、申請書類を提出して終わりではなく、周到な準備と当局との長い折衝期間を要します。一般的な手続きの流れは以下の通りです。登録までには、準備開始から１年程度かかるケースも少なくありません。

事前相談・要件確認

まずは、どのような事業（不動産信託受益権の売買、媒介、ファンド組成など）を行いたいのか、詳細なスキームをヒアリングします。その上で、金商法上の登録要件（人的構成、財産的基礎、事務所要件など）を満たせるか、現状の課題は何かを診断します。この段階で、登録の可否や必要な準備作業の大枠を固めます。必要に応じて、この段階で財務局へ匿名の事前相談を行うこともあります。

書類準備

登録申請には、定款、登記簿謄本、財務諸表、役職員の履歴書・住民票といった基本書類に加え、事業計画書、収支見通し、事業の系統図、組織図及び業務分掌、そして数十種類に及ぶ社内規程集（コンプライアンス・マニュアル、各種業務規程など）が必要です。特に事業計画書と社内規程集は、審査の根幹となるため、事業の実態に合わせて極めて精緻に作成する必要があります。

内部体制構築（人員要件・管理体制）

書類準備と並行して、登録の「実態」を構築します。これが最も重要です。金商法や関連法令に精通した役員（コンプライアンス担当役員など）や、営業部門から独立したコンプライアンス担当者を配置する必要があります。また、作成した社内規程に基づき、役職員への研修を実施し、法令遵守体制が実際に機能する状態を整えます。

登録申請

最初に管轄の財務局（例：東京都の事業者であれば関東財務局）から概要のヒアリングがあります。その後、金商業の形式的要件を満たすか、監督指針で求められる態勢となっているか等を確認するための詳細な概要書を作成し、提出します。すべての書類準備と内部体制の構築が完了した段階で、管轄の財務局（例：東京都の事業者であれば関東財務局）へ申請書類一式を提出します。申請が受理されると、審査が開始されます。申請提出前後に、財務局の担当官による経営陣へのヒアリングや面談が設定されることが一般的です。

金融庁・財務局による審査

申請受理後の標準処理期間は2ヶ月とされていますが、これはあくまで目安です。実際には、財務局の担当官から事業内容や体制について詳細な質問が寄せられ、追加資料の提出や修正指示が繰り返されます。その期間は処理時間には含まれません。この質疑応答の期間が数ヶ月に及ぶことも珍しくありません。審査官は、投資家保護の観点から、事業の適法性、顧客管理態勢、リスク・コンプライアンス管理態勢、広告審査態勢、情報システム管理態勢、法定帳簿の管理・保存態勢、反社チェック態勢などを厳格に審査します。

登録後の運用ルール

無事に登録が完了し、登録通知書が交付された後も、当然ながら金融商品取引業者としての義務が継続します。具体的には、顧客への契約締結前交付書面の交付、広告・宣伝の審査、取引記録の保存、顧客資産の分別管理、定期的な事業報告書の提出、内部監査の実施などが求められます。整備した体制を日々「運用」し続けることが不可欠であり、当事務所では登録後の法改正対応や運用支援も顧問としてサポートしています。

よくある相談内容

不動産信託受益権や第二種金融商品取引業に関しては、その専門性の高さから日々多くのご相談が寄せられます。ここでは、特に不動産会社様や専門家の皆様からいただく代表的なご相談内容を紹介します。

不動産信託受益権の売買を始めたい: 中規模の不動産会社様から最も多くいただく、代表的なご相談です。「現在の宅建業に加えて、収益の柱として受益権の媒介（仲介）や自己売買に参入したいが、何から手をつければよいか」という内容です。この場合、まずは第二種金融商品取引業の登録が必須となること、宅建業とは全く異なる規制（金商法）のもとに置かれることをご説明します。その上で、貴社の現在の人的構成や財務状況で登録要件をクリアできるか、どのような社内体制を構築すべきかを具体的にアドバイスします。
第二種金融商品取引業が必要か判断したい: 「これから始めるこの事業スキームは、金商法の登録が必要か？」「宅建業免許だけでは対応できないか？」といった、適法性の判断に関するご相談も多いです。例えば、特定の1社（プロ投資家）に対してのみ受益権を媒介する場合と、広く一般の投資家を勧誘する場合では、求められる対応が異なります。また、不動産信託受益権ではなく「不動産特定共同事業（不特法）」の許可（または小規模不特法の登録）で対応可能なスキームもあります。事業内容を詳細に伺い、法的な整理と最適な許認可をご提案します。
ファンドを作りたいが要件を満たせない: 不動産開発会社様やスタートアップ企業様から、「不動産投資ファンドを組成して投資家から資金を集めたいが、第二種金融商品取引業の登録要件（特に人的要件や財産的基礎）をクリアするのが難しい」というご相談も増えています。金商法の第二種金融商品取引業登録はハードルが高いため、まずは比較的要件が緩和されている「小規模不動産特定共同事業（小規模不特法）」の登録や、投資家をプロ（適格機関投資家）に限定する「適格機関投資家等特例業務（プロ向けファンド）」の届出など、他のスキームでスモールスタートできないかを検討・ご提案します。
※適格機関投資家等特例業務は、プロ投資家を主な対象とする少人数の私募ファンドについて、一定の条件のもとで登録ではなく「届出」で行うことを認める制度です。
税理士・弁護士に相談すべきことは？: 顧問税理士や顧問弁護士の先生方から、「クライアントである不動産会社が第二種金融商品取引業登録を検討しているが、自らの専門分野として何に注意し、どう助言すべきか」というご相談をいただくこともあります。行政書士からは登録手続きと体制整備の全体像をご説明し、先生方にはそれぞれの専門分野（弁護士であれば契約書や広告表現のリーガルチェック、税理士であれば受益権の税務処理や財務要件の確認など）でのサポートをお願いします。当事務所がハブとなり、各専門家と連携してワンチームでクライアント様を支援する体制を構築します。

最後に

不動産信託受益権の取り扱いや第二種金融商品取引業の登録は、専門性が高い一方で、事業の幅を大きく広げられる領域です。
不動産会社様や専門家の皆様が、制度の全体像を正しく理解し、適切な手続きを進められるよう、当事務所では登録申請から内部管理体制の整備まで幅広くサポートしております。

「自社は第二種金融商品取引業が必要なのか？」
「不動産信託受益権を扱う場合の注意点は？」
「登録に向けて何から準備すべきか？」

こうした疑問がございましたら、どうぞお気軽にご相談ください。